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          展望2019:日子難過年年過 年年過的都不錯

          2019-01-03 17:37
          編輯:東方財富網

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          標簽:走光圖 mg電子游戲網站 廣安區

            01

            今明之別,成了寓意365天的再見

            “拜,明年見。”下班時同事是這樣打招呼的。

            過完了今天,就是明年。

            眼下還是2018,過完了被稱作“時代終結的一年。”從生理和心理上都覺得難受——武俠的時代終結,就連解釋時間的人,也離我們而去。

            仿佛一年間,我們忙著經歷集體的告別禮,幾乎每天都在追憶屬于時代的痕跡,甚至連眼下具有時代意義的事件,都來不及記錄。

            除了感慨,我們還是有著欣慰的,致敬改革開放四十年的奮斗者,不是一句口號,衣食住行在短短的十年、二十年卻有著實質的改變。同事間閑談,還忍不住說:以前我家住的房子,三四十平擠著四代同堂,現在回過頭,蝸居和合租算是什么?

            日子難過年年過,其實說真的,年年過的都還不錯。但,2019年,我們真的還能過得“都不錯”嗎?

            我們又是怎樣能夠知道自己過得好不好呢?是隨著大流心潮起伏?盯著滿盤皆綠的股票市場,看著“買漲不買跌”的慘淡樓市,還是寄望于“科創”、互聯網金融的創新?以市場的“指數”來衡量自己的價值,還是看CPIPPI或者是人均工資、失業率來找到自己的定位?

            當你面對著自己的孩子,又可以怎樣向她們講述你的故事?當你發現自己離不開社交的焦慮,成為FOMO,信息流取代了你的價值判斷,又能怎樣找到繼續前行的路徑?

            回頭看2018,這些締造了不同領域的時代者,他們給我們的提示是什么?時代在不斷地循環,經濟的循環也一樣。從2008到2018,從次貸危機到中美貿易摩擦。。。。。。在2019這個循環里,怎么看待我們的生活,我們的衣食住行,特別是在這四大類里面的“住”一環?

            2

            房地產:日子難過年年過,年年過的都不錯

            關于2019年的房價問題,在《鐘偉帶你讀懂中國樓市》的課程里,經濟學家鐘偉是這么說的:

            1、中國房地產市場在2019年不會崩盤

            一個市場要崩盤總有一些基本的邏輯和信號,但在中國似乎還看不出來。中國的經濟增長、財富積累和人口增長這些指標雖然比2012年之前的增速大幅度的下行,但總體而言,中國的經濟增長還算差強人意,人口增長,財富積累的速度也還可以,再加上中國的城市化率,目前也還不到60%。中國從人均GDP的水平來看,還處于一個全球中等偏下一點的水平,還沒有夠到OECD國家的門檻。

            綜合這些因素,可能中國的房地產還要走很長的時間。一直到城市化率超過75%或者80%,這還需要至少5到10年的努力,所以我覺得從這些宏觀的指標來看的話,看不出中國房地產崩盤的跡象。

            2、雖然居民負債率高,但資產端的資產更為龐大

            北上廣深這些一線城市,房價盡管打一個對折可能對大多數中國家庭來說仍然過于昂貴。不過從相對的金融指標來看,中國家庭的居民債務負債率對GDP的比率大概是50%左右,國際清算銀行也提出了警告,可是不能光看債務,還得要看資產。

            中國居民的可投資金融資產對GDP的占比可能超過了100%,還沒有包括不動產。所以中國家庭的住戶部門,資產端有不動產,有可投資的金融資產,債務端主要是房貸。總體上來看,中國的家庭部門的資產負債的情況還是比較良好的,可能有一部分家庭的財富結構比較激進。但是,中國家庭的債務負債率50%,由于資產端的資產更為龐大,可能還暫時不是一個問題。

            3、開發商有負債,但并非“活不下去”。

            我們看到一些報告認為2019年開發商可能熬不過去,有的報告說在2019年僅僅開發商發行的債券每年都要還七八千億,而這個數字在2018年只有三四千億,所以開發商在2019年可能歸還的債券凈額要增加四五千億的資金流出。

            其實我們看大的數據,截止到2018年的11月份,開發商的資金到位的情況是15萬億,銷售的回款情況是13萬億,房地產投資的情況是11萬億,所以到位資金比銷售金額大了2萬億,而銷售金額比投資又大了2萬億。在2019年進入到6、7月份之后,開發商拿地的情況雖然還有熱情,但變得非常謹慎,下半年開發商主要是推盤,加速庫存去化跟資金回籠,在2018年全年,房地產行業是一個正的現金流行業,所以開發商的資金情況相對來說并沒有那么緊張,還是比較寬裕的,盡管融資成本很貴了。

            就2018年的前三個季度來看,銀行系統給房地產企業的貸款增速也在20%,比個人按揭貸款的增速的18%還要稍快一點。因此,從中國的大經濟周期來看,雖然處于下行周期,但增長人口以及財富的快速的膨脹,還仍然有一定的慣性。從家庭部門的資產負債的情況來看,還處于一個良好的狀況,從開發商資金的充裕情況來看也沒有什么太大的問題,

            所以2019年要擔心中國房地產崩盤,實際上是有一些過慮了。就我個人而言,房地產崩盤的事情暫時可以不討論。如果房地產稅這個政策開始推出,甚至這個政策超出預期的推出的話,那么我們就需要做一些新的調整,因為這是一個新的變量。

            03

            2019年房地產的價格?

            很多人特別關心2019年房地產的價格,有人覺得房地產值得介入,也有開發商認為2019年并不是拿地的好時機。

            2019年房地產市場價格是否能夠見底企穩,甚至呈現出有所回升的態勢,我個人心里頭沒有把握。因為這個問題的確有點復雜。我們看不清2019年全年美國的經濟、美國的貨幣政策、房地產市場和股市會怎么走,有可能2019年美國的經濟運行風險和中國經濟運行的風險相比起來不低,如果美聯儲的加息持續,美國的房地產市場和股票市場出現一個比較明顯的振蕩調整的話,這對中國的影響還是有的。

            僅中國的情況來講,內部的情況也是挺錯綜復雜的。各種信號,包括物價的搭配,包括投資、消費的變數都顯示出2019年中國經濟有可能走向輕度的衰退。如果是這樣的話,在2019年房地產市場會不會見到一個價格見底的信號呢?我個人認為可能性不是特別大。

            2、從供求關系看,房地產庫存足以穩定2019年的全年供應

            我們可以看供求,因為也有一些開發商說現在的房屋庫存太少,待售面積只有5億多平米,所以2019年房屋有可能接濟不上,房價有可能會反彈。

            這也是任志強持2019年房價暴漲論的一個依據,這個依據是不成立的。這個依據不成立的原因非常之簡單,如果我們看一下2018年的1到11月份,商品房在建的面積大概是80億平米,其中住宅大約是56億平米。待售面積的5億平米并不能代表庫存,恰恰相反,我們應該把在建的面積加上待售的面積,才是總的庫存。因此目前商品房的總庫存在85億平米,其中住宅的庫存可能將近60億平米。根據1到11月份的去化的進程,總的商品房銷售面積的話,譬如說11億平米每個月大概去化量是1億平米。

            總體來看這些數據,看不出在2019年商品房有可能供不應求。因為庫存雖然相對過去三年來講是一個低位,但這個是在2015、2016、2017三年去化之后得到一個正常的庫存水平,這個庫存足以穩定維持2019年全年的供求狀況。

            總體而言的話,我們還是堅持在課程一開頭就向大家介紹的一個總體的結論,叫做“時可失機再來”。我們并不用特別地去擔心2019年土地價格的劇烈反彈或者房地產價格的劇烈反彈,這可能性是不大的。

           

          (文章來源:21世紀經濟報道)

          (責任編輯:DF010)

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