展望2019：日子難過年年過 年年過的都不錯

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　　今明之別，成了寓意365天的再見

　　“拜，明年見。”下班時同事是這樣打招呼的。

　　過完了今天，就是明年。

　　眼下還是2018，過完了被稱作“時代終結的一年。”從生理和心理上都覺得難受——武俠的時代終結，就連解釋時間的人，也離我們而去。

　　仿佛一年間，我們忙著經歷集體的告別禮，幾乎每天都在追憶屬于時代的痕跡，甚至連眼下具有時代意義的事件，都來不及記錄。

　　除了感慨，我們還是有著欣慰的，致敬改革開放四十年的奮斗者，不是一句口號，衣食住行在短短的十年、二十年卻有著實質的改變。同事間閑談，還忍不住說：以前我家住的房子，三四十平擠著四代同堂，現在回過頭，蝸居和合租算是什么？

　　日子難過年年過，其實說真的，年年過的都還不錯。但，2019年，我們真的還能過得“都不錯”嗎？

　　我們又是怎樣能夠知道自己過得好不好呢？是隨著大流心潮起伏？盯著滿盤皆綠的股票市場，看著“買漲不買跌”的慘淡樓市，還是寄望于“科創”、互聯網金融的創新？以市場的“指數”來衡量自己的價值，還是看CPI、PPI或者是人均工資、失業率來找到自己的定位？

　　當你面對著自己的孩子，又可以怎樣向她們講述你的故事？當你發現自己離不開社交的焦慮，成為FOMO，信息流取代了你的價值判斷，又能怎樣找到繼續前行的路徑？

　　回頭看2018，這些締造了不同領域的時代者，他們給我們的提示是什么？時代在不斷地循環，經濟的循環也一樣。從2008到2018，從次貸危機到中美貿易摩擦。。。。。。在2019這個循環里，怎么看待我們的生活，我們的衣食住行，特別是在這四大類里面的“住”一環？

　　2

　　房地產：日子難過年年過，年年過的都不錯

　　關于2019年的房價問題，在《鐘偉帶你讀懂中國樓市》的課程里，經濟學家鐘偉是這么說的：

　　1、中國房地產市場在2019年不會崩盤

　　一個市場要崩盤總有一些基本的邏輯和信號，但在中國似乎還看不出來。中國的經濟增長、財富積累和人口增長這些指標雖然比2012年之前的增速大幅度的下行，但總體而言，中國的經濟增長還算差強人意，人口增長，財富積累的速度也還可以，再加上中國的城市化率，目前也還不到60%。中國從人均GDP的水平來看，還處于一個全球中等偏下一點的水平，還沒有夠到OECD國家的門檻。

　　綜合這些因素，可能中國的房地產還要走很長的時間。一直到城市化率超過75%或者80%，這還需要至少5到10年的努力，所以我覺得從這些宏觀的指標來看的話，看不出中國房地產崩盤的跡象。

　　2、雖然居民負債率高，但資產端的資產更為龐大

　　北上廣深這些一線城市，房價盡管打一個對折可能對大多數中國家庭來說仍然過于昂貴。不過從相對的金融指標來看，中國家庭的居民債務負債率對GDP的比率大概是50%左右，國際清算銀行也提出了警告，可是不能光看債務，還得要看資產。

　　中國居民的可投資金融資產對GDP的占比可能超過了100%，還沒有包括不動產。所以中國家庭的住戶部門，資產端有不動產，有可投資的金融資產，債務端主要是房貸。總體上來看，中國的家庭部門的資產負債的情況還是比較良好的，可能有一部分家庭的財富結構比較激進。但是，中國家庭的債務負債率50%，由于資產端的資產更為龐大，可能還暫時不是一個問題。

　　3、開發商有負債，但并非“活不下去”。

　　我們看到一些報告認為2019年開發商可能熬不過去，有的報告說在2019年僅僅開發商發行的債券每年都要還七八千億，而這個數字在2018年只有三四千億，所以開發商在2019年可能歸還的債券凈額要增加四五千億的資金流出。

　　其實我們看大的數據，截止到2018年的11月份，開發商的資金到位的情況是15萬億，銷售的回款情況是13萬億，房地產投資的情況是11萬億，所以到位資金比銷售金額大了2萬億，而銷售金額比投資又大了2萬億。在2019年進入到6、7月份之后，開發商拿地的情況雖然還有熱情，但變得非常謹慎，下半年開發商主要是推盤，加速庫存去化跟資金回籠，在2018年全年，房地產行業是一個正的現金流行業，所以開發商的資金情況相對來說并沒有那么緊張，還是比較寬裕的，盡管融資成本很貴了。

　　就2018年的前三個季度來看，銀行系統給房地產企業的貸款增速也在20%，比個人按揭貸款的增速的18%還要稍快一點。因此，從中國的大經濟周期來看，雖然處于下行周期，但增長人口以及財富的快速的膨脹，還仍然有一定的慣性。從家庭部門的資產負債的情況來看，還處于一個良好的狀況，從開發商資金的充裕情況來看也沒有什么太大的問題，

　　所以2019年要擔心中國房地產崩盤，實際上是有一些過慮了。就我個人而言，房地產崩盤的事情暫時可以不討論。如果房地產稅這個政策開始推出，甚至這個政策超出預期的推出的話，那么我們就需要做一些新的調整，因為這是一個新的變量。

　　03

　　2019年房地產的價格？

　　很多人特別關心2019年房地產的價格，有人覺得房地產值得介入，也有開發商認為2019年并不是拿地的好時機。

　　2019年房地產市場價格是否能夠見底企穩，甚至呈現出有所回升的態勢，我個人心里頭沒有把握。因為這個問題的確有點復雜。我們看不清2019年全年美國的經濟、美國的貨幣政策、房地產市場和股市會怎么走，有可能2019年美國的經濟運行風險和中國經濟運行的風險相比起來不低，如果美聯儲的加息持續，美國的房地產市場和股票市場出現一個比較明顯的振蕩調整的話，這對中國的影響還是有的。

　　僅中國的情況來講，內部的情況也是挺錯綜復雜的。各種信號，包括物價的搭配，包括投資、消費的變數都顯示出2019年中國經濟有可能走向輕度的衰退。如果是這樣的話，在2019年房地產市場會不會見到一個價格見底的信號呢？我個人認為可能性不是特別大。

　　2、從供求關系看，房地產庫存足以穩定2019年的全年供應

　　我們可以看供求，因為也有一些開發商說現在的房屋庫存太少，待售面積只有5億多平米，所以2019年房屋有可能接濟不上，房價有可能會反彈。

　　這也是任志強持2019年房價暴漲論的一個依據，這個依據是不成立的。這個依據不成立的原因非常之簡單，如果我們看一下2018年的1到11月份，商品房在建的面積大概是80億平米，其中住宅大約是56億平米。待售面積的5億平米并不能代表庫存，恰恰相反，我們應該把在建的面積加上待售的面積，才是總的庫存。因此目前商品房的總庫存在85億平米，其中住宅的庫存可能將近60億平米。根據1到11月份的去化的進程，總的商品房銷售面積的話，譬如說11億平米每個月大概去化量是1億平米。

　　總體來看這些數據，看不出在2019年商品房有可能供不應求。因為庫存雖然相對過去三年來講是一個低位，但這個是在2015、2016、2017三年去化之后得到一個正常的庫存水平，這個庫存足以穩定維持2019年全年的供求狀況。

　　總體而言的話，我們還是堅持在課程一開頭就向大家介紹的一個總體的結論，叫做“時可失機再來”。我們并不用特別地去擔心2019年土地價格的劇烈反彈或者房地產價格的劇烈反彈，這可能性是不大的。

（文章來源：21世紀經濟報道）

(責任編輯：DF010)